Im Frühsommer 2020 waren die Zinsen für Deine Baufinanzierung auf dem historisch tiefsten Stand. Eine Zinsfestschreibung von 20 Jahren kostete seinerzeit nur rund 1,2 % Zinsen p.a. Das machte es manchem Häuslebauer scheinbar relativ leicht, seinen Traum von eigenen Ziegeln wahr werden zu lassen. Seit Anfang 2022 wirkt nun die sogenannte ‚Zinswende‘. Die Inflationsrate erreicht unerwartete Höhen. Insbesondere die Preise für Energie und Material explodieren regelrecht. Gleichzeitig steigt die Umlaufrendite des Geldes -wenn auch nicht ganz so dynamisch- ebenfalls kontinuierlich an. Eine 20-Jahres-Kondition liegt heute bei rund 3,7% (Quelle). Das sind über 300% Konditionserhöhung in nur 8 Monaten. So etwas hat es in der jüngeren Vergangenheit noch nie gegeben. An sich erwartete der Markt einen langsamen Umschwung der Zinsen. Derart disruptiv ist es eine neue Erfahrung.
Immobilien unerschwinglich?
Der Traum vom Haus platzt schon längst in einigen Familien. Die noch sehr hohen Preise, unkalkulierbare Kosten und nun schlechtere Finanzierungskonditionen. Findige Banken und Finanzberater drehen jetzt einfach an der Tilgungsschraube, um eine Finanzierung verkaufen zu können. Die gestiegene monatliche Belastung soll durch weniger Tilgung abgefedert werden. Klingt ja zunächst verlockend. Doch Vorsicht – der Teufel steckt im Detail. Ein Beispiel mit Rundungen:
- Eine junge Familie hat ihr Traumhaus gefunden. Ausgangslage ist ein Kapitalbedarf von 300.000,- EUR. Bei 1,2% Zinsen wie 2020 und 3,8% Tilgung beträgt die monatliche Rate („Annuität“) 1.250,- EUR. Nach 20 Jahren stehen nur noch EUR 42.600,- restliche Schulden zu Buche.
- Die neue Zinskondition 2022 beträgt jetzt 3,6% p.a.. Ohne Änderung des Tilgungssatzes würde die Annuität nun über 1.800,- EUR monatlich betragen. Das kann sich die Familie nicht mehr leisten. Um die Annuität konstant zu halten, empfiehlt der Berater, die Tilgung entsprechend anzupassen: 1,4%. Die Monatsrate bleibt zunächst auf demselben Niveau. Die junge Familie hört das ‚zu gerne‘, freut sich, denn ihr Immobilientraum wird offenbar doch wahr. Das böse Erwachen dann am Ende der 20 Jahre: Die Restschuld ist mit 178.000,- EUR viermal so hoch!
In unserem Beispiel fehlen also sage und schreibe 135.000,- EUR Vermögen nach 20 Jahren. Das entspricht 564,- EUR monatlich und damit recht genau der monatlichen Differenz ohne Änderung des Tilgungssatzes. Das bedeutet im Klartext: Am Ende zahlt die Familie die Differenz also doch! Sie wird nur außer Sicht gebracht und auf später verschoben. Bangen, hoffen und warten sozusagen. Das Zinsänderungrisiko bei der Anschlussfinanzierung ist sehr viel größer als zuvor. Gerne wird deshalb dazu noch ein Bausparvertrag für den Anschluss vermittelt, um Planungssicherheit zu suggerieren. Ganz schön teuer. Der Vermittler hat gut Lachen, denn die Provisionen fließen ganz sicher. Die Beachtung von Tilgungsverlauf und Restschuld und der Mut, auch das lange Ende im Blick zu haben, sind unverzichtbar für eine gute Finanzierungserfahrung.
Es darf nicht darum gehen, es heute auf Gedeih und Verderb möglich zu machen, sondern ein lebensbegleitendes Modell aufzusetzen und Risiken abzuwägen. Lass Dein Finanzierungsvorhaben von uns provisionsfrei auf eine zweite Meinung prüfen: Kontakt.
