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Das Nullsummenspiel bei Immobilien. Die Immobilie ist des Deutschen Lieblingskind, was die Vermögensbildung betrifft. Neben dem Sparbuch und der Lebensversicherung vielleicht. Und weil Letztere aktuell kaum noch  Rendite bringen oder sogar Strafzinsen erhoben werden, flüchten mehr und noch mehr und noch viel mehr Investoren in Holz und Steine. Das treibt die Preise seit Jahren in die Höhe. Der ungeprüfte Glaubenssatz heißt, dass die Zinsen bei einer Baufinanzierung so günstig sind, dass es sich dennoch lohnt. Damit Du richtig entscheidest und handelst, haben wir gerechnet, ob der Glaubenssatz aktuell zutrifft. Das Ergebnis ist überraschend.   

Die Annahmen der Analyse.

Wir vergleichen die Zeitpunkte 2010 und 2018. Die Darlehens-Vermittlungsplattform ‚interhyp‚ veröffentlicht hier historische Daten zu Zinskonditionen. Darüber hinaus benötigen wir die Preise für den Quadratmeter Wohneigentum. Hier greifen wir auf Daten des Statistischen Bundesamtes ‚destatis‚ zu. Ausgehend von einem Preis von 4.500,- EUR je Quadratmeter in 2018 kostete eine Eigentumswohnung also 270.000,- EUR. Dieselbe Wohnung hatte in 2010 auf Basis des Preisindizes für Wohneigentum noch einen Marktwert von 213.600,- EUR. Dahinter verbirgt sich eine Wertsteigerung von knapp 3% p.a. Zugleich sanken die 20-Jahres-Konditionen für ein Darlehen von 4,49% nominal in 2010 auf 1,99% nominal in 2018. Wir unterstellen Vollfinanzierung ohne Nebenkosten und Grundsteuer sowie Volltilgung in den 20 Jahren nach Erwerb – der Einfachheit halber also ohne Zinsänderungsrisiko.

Die Kardinalfrage: Was kostet die Immobilie wirklich nach den Finanzierungskosten?

Im Jahr 2010 brauchte der Darlehensnehmer eine monatliche Rate (Annuitätendarlehen) von EUR 1.350,19, um sich bei voller Zinsänderungssicherheit nach 20 Jahren vollständig entschuldet zu haben. Der Zinssatz lag bekanntlich bei 4,49% und die anfängliche Tilgungsrate musste 3,10% lauten. Da die Rate (Annuität) über die gesamte Laufzeit konstant bleibt, wird die Immobilie also im Jahr 2030 EUR 324.045,60 gekostet haben.

Dieselbe Immobilie in 2018 gekauft und zu 1,99% finanziert kostet inzwischen 270.000,- EUR. Die Monatsrate lautet 1.364,61 EUR. Nahezu identisch also. Die anfängliche Tilgung ist natürlich viel höher, weil die jährliche Umschichtung von Zinsen nach Tilgung durch viel geringere ‚ersparte‘ Zinsen wesentlich geringer ausfällt.  Die Anfangstilgung beträgt 4,07%. Dann und nur dann wird diese Immobilie im Jahre 2038 abbezahlt sein. Sie wird dann insgesamt 327.505,60 EUR gekostet haben. Auch der Gesamtaufwand ist nahezu gleich zur Situation 2010.

Der Investor hat nichts von geringen Zinsen.

Aus der Perspektive des Häuslebauers oder Wohnungskäufers ist und bleibt der Immobilienerwerb ein Nullsummenspiel. Es ist unbedeutend, wie hoch oder tief die Zinsen sind. Der Immobilienmarkt regelt das und preist die Konditionen ein. Bei geringeren Zinsen hat die finanzierende Bank nicht einmal unbedingt geringere Erträge, wie man vordergründig meinen könnte, denn hier kommt es auf die so genannte ‚Marge‘ an, denn auch die Bank beschafft sich das Geld am Kapitalmarkt und nur die Spanne zwischen Einkauf und Verkauf regelt ihren Ertrag. Auf jeden Fall profitieren Verkäufer und Bauwirtschaft von niedrigen Zinsen. Und natürlich der Staat, denn auch die Grunderwerbsteuer fällt bei gestiegenen Immobilienkosten höher aus. Aber wo liegt der Vorteil für den Immobilieninvestor bzw. Darlehensnehmer? Ganz einfach: Es gibt keinen wirtschaftlichen Vorteil, solange Märkte funktionieren. Allein, wenn eine Immobilie im Wert steigt und steigt, wird sich daraus womöglich ein Vermögensgewinn ableiten lassen – andere Faktoren wie Instandhaltung und Nebenkosten unberücksichtigt. Aber wenn die Quadratmeterpreise bei sinkenden Zinsen natürlich steigen, werden sie bei steigenden Zinsen mit hoher Wahrscheinlichkeit … natürlich sinken! Ständig steigende Immobilienpreise sind also alles andere als ein Selbstläufer. Ein Umfeld mit hohen Zinsen ist also unter dem Aspekt der Wertsteigerung von Immobilien besser als das Derzeitige.  Das Ganze ist reine Spekulation. Weitere Informationen hier.

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