Im Frühsommer 2020 waren die Zinsen für Deine Baufinanzierung auf dem historisch tiefsten Stand. Eine Zinsfestschreibung von 20 Jahren kostete seinerzeit nur rund 1,2 % Zinsen p.a. Das machte es manchem Häuslebauer scheinbar relativ leicht, seinen Traum von eigenen Ziegeln wahr werden zu lassen. Seit Anfang 2022 wirkt nun die sogenannte ‚Zinswende‘. Die Inflationsrate erreicht unerwartete Höhen. Insbesondere die Preise für Energie und Material explodieren regelrecht. Gleichzeitig steigt die Umlaufrendite des Geldes -wenn auch nicht ganz so dynamisch- ebenfalls kontinuierlich an. Eine 20-Jahres-Kondition liegt heute bei rund 3,7% (Quelle). Das sind über 300% Konditionserhöhung in nur 8 Monaten. So etwas hat es in der jüngeren Vergangenheit noch nie gegeben. An sich erwartete der Markt einen langsamen Umschwung der Zinsen. Derart disruptiv ist es eine neue Erfahrung.

Immobilien unerschwinglich?

Der Traum vom Haus platzt schon längst in einigen Familien. Die noch sehr hohen Preise, unkalkulierbare Kosten und nun schlechtere Finanzierungskonditionen. Findige Banken und Finanzberater drehen jetzt einfach an der Tilgungsschraube, um eine Finanzierung verkaufen zu können. Die gestiegene monatliche Belastung soll durch weniger Tilgung abgefedert werden. Klingt ja zunächst verlockend. Doch Vorsicht – der Teufel steckt im Detail. Ein Beispiel mit Rundungen:

• Eine junge Familie hat ihr Traumhaus gefunden. Ausgangslage ist ein Kapitalbedarf von 300.000,- EUR. Bei 1,2% Zinsen wie 2020 und 3,8% Tilgung beträgt die monatliche Rate („Annuität“) 1.250,- EUR. Nach 20 Jahren stehen nur noch EUR 42.600,- restliche Schulden zu Buche.
• Die neue Zinskondition 2022 beträgt jetzt 3,6% p.a.. Ohne Änderung des Tilgungssatzes würde die Annuität nun über 1.800,- EUR monatlich betragen. Das kann sich die Familie nicht mehr leisten. Um die Annuität konstant zu halten, empfiehlt der Berater, die Tilgung entsprechend anzupassen: 1,4%. Die Monatsrate bleibt zunächst auf demselben Niveau. Die junge Familie hört das ‚zu gerne‘, freut sich, denn ihr Immobilientraum wird offenbar doch wahr. Das böse Erwachen dann am Ende der 20 Jahre: Die Restschuld ist mit 178.000,- EUR viermal so hoch!

In unserem Beispiel fehlen also sage und schreibe 135.000,- EUR Vermögen nach 20 Jahren. Das entspricht 564,- EUR monatlich und damit recht genau der monatlichen  Differenz ohne Änderung des Tilgungssatzes. Das bedeutet im Klartext: Am Ende zahlt die Familie die Differenz also doch! Sie wird nur außer Sicht gebracht und auf später verschoben. Bangen, hoffen und warten sozusagen. Das Zinsänderungrisiko bei der Anschlussfinanzierung ist sehr viel größer als zuvor. Gerne wird deshalb dazu noch ein Bausparvertrag für den Anschluss vermittelt, um Planungssicherheit zu suggerieren. Ganz schön teuer. Der Vermittler hat gut Lachen, denn die Provisionen fließen ganz sicher. Die Beachtung von Tilgungsverlauf und Restschuld und der Mut, auch das lange Ende im Blick zu haben, sind unverzichtbar für eine gute Finanzierungserfahrung.

Es darf nicht darum gehen, es heute auf Gedeih und Verderb möglich zu machen, sondern ein lebensbegleitendes Modell aufzusetzen und Risiken abzuwägen. Lass Dein Finanzierungsvorhaben von uns provisionsfrei auf eine zweite Meinung prüfen: Kontakt.

Quelle

Das Nullsummenspiel bei Immobilien. Die Immobilie ist des Deutschen Lieblingskind, was die Vermögensbildung betrifft. Neben dem Sparbuch und der Lebensversicherung vielleicht. Und weil Letztere aktuell kaum noch  Rendite bringen oder sogar Strafzinsen erhoben werden, flüchten mehr und noch mehr und noch viel mehr Investoren in Holz und Steine. Das treibt die Preise seit Jahren in die Höhe. Der ungeprüfte Glaubenssatz heißt, dass die Zinsen bei einer Baufinanzierung so günstig sind, dass es sich dennoch lohnt. Damit Du richtig entscheidest und handelst, haben wir gerechnet, ob der Glaubenssatz aktuell zutrifft. Das Ergebnis ist überraschend.   

Die Annahmen der Analyse.

Wir vergleichen die Zeitpunkte 2010 und 2018. Die Darlehens-Vermittlungsplattform ‚interhyp‚ veröffentlicht hier historische Daten zu Zinskonditionen. Darüber hinaus benötigen wir die Preise für den Quadratmeter Wohneigentum. Hier greifen wir auf Daten des Statistischen Bundesamtes ‚destatis‚ zu. Ausgehend von einem Preis von 4.500,- EUR je Quadratmeter in 2018 kostete eine Eigentumswohnung also 270.000,- EUR. Dieselbe Wohnung hatte in 2010 auf Basis des Preisindizes für Wohneigentum noch einen Marktwert von 213.600,- EUR. Dahinter verbirgt sich eine Wertsteigerung von knapp 3% p.a. Zugleich sanken die 20-Jahres-Konditionen für ein Darlehen von 4,49% nominal in 2010 auf 1,99% nominal in 2018. Wir unterstellen Vollfinanzierung ohne Nebenkosten und Grundsteuer sowie Volltilgung in den 20 Jahren nach Erwerb – der Einfachheit halber also ohne Zinsänderungsrisiko.

Die Kardinalfrage: Was kostet die Immobilie wirklich nach den Finanzierungskosten?

Im Jahr 2010 brauchte der Darlehensnehmer eine monatliche Rate (Annuitätendarlehen) von EUR 1.350,19, um sich bei voller Zinsänderungssicherheit nach 20 Jahren vollständig entschuldet zu haben. Der Zinssatz lag bekanntlich bei 4,49% und die anfängliche Tilgungsrate musste 3,10% lauten. Da die Rate (Annuität) über die gesamte Laufzeit konstant bleibt, wird die Immobilie also im Jahr 2030 EUR 324.045,60 gekostet haben.

Dieselbe Immobilie in 2018 gekauft und zu 1,99% finanziert kostet inzwischen 270.000,- EUR. Die Monatsrate lautet 1.364,61 EUR. Nahezu identisch also. Die anfängliche Tilgung ist natürlich viel höher, weil die jährliche Umschichtung von Zinsen nach Tilgung durch viel geringere ‚ersparte‘ Zinsen wesentlich geringer ausfällt.  Die Anfangstilgung beträgt 4,07%. Dann und nur dann wird diese Immobilie im Jahre 2038 abbezahlt sein. Sie wird dann insgesamt 327.505,60 EUR gekostet haben. Auch der Gesamtaufwand ist nahezu gleich zur Situation 2010.

Der Investor hat nichts von geringen Zinsen.

Aus der Perspektive des Häuslebauers oder Wohnungskäufers ist und bleibt der Immobilienerwerb ein Nullsummenspiel. Es ist unbedeutend, wie hoch oder tief die Zinsen sind. Der Immobilienmarkt regelt das und preist die Konditionen ein. Bei geringeren Zinsen hat die finanzierende Bank nicht einmal unbedingt geringere Erträge, wie man vordergründig meinen könnte, denn hier kommt es auf die so genannte ‚Marge‘ an, denn auch die Bank beschafft sich das Geld am Kapitalmarkt und nur die Spanne zwischen Einkauf und Verkauf regelt ihren Ertrag. Auf jeden Fall profitieren Verkäufer und Bauwirtschaft von niedrigen Zinsen. Und natürlich der Staat, denn auch die Grunderwerbsteuer fällt bei gestiegenen Immobilienkosten höher aus. Aber wo liegt der Vorteil für den Immobilieninvestor bzw. Darlehensnehmer? Ganz einfach: Es gibt keinen wirtschaftlichen Vorteil, solange Märkte funktionieren. Allein, wenn eine Immobilie im Wert steigt und steigt, wird sich daraus womöglich ein Vermögensgewinn ableiten lassen – andere Faktoren wie Instandhaltung und Nebenkosten unberücksichtigt. Aber wenn die Quadratmeterpreise bei sinkenden Zinsen natürlich steigen, werden sie bei steigenden Zinsen mit hoher Wahrscheinlichkeit … natürlich sinken! Ständig steigende Immobilienpreise sind also alles andere als ein Selbstläufer. Ein Umfeld mit hohen Zinsen ist also unter dem Aspekt der Wertsteigerung von Immobilien besser als das Derzeitige.  Das Ganze ist reine Spekulation. Weitere Informationen hier.

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