Die Kinder gehen ihrer Wege. Ihr eigenes Leben hat längst begonnen. Du gehörst zur Zielgruppe 50-Plus. Es heißt: „Wenn die Kinder aus dem Haus sind, wird es zum Grab.“ Das lieb gewonnene Eigenheim wirkt (zu) groß und leer. Irgendwie staubig und benutzt. Einige Zimmer sind verwaist. Immer mehr Unrat und Zeug hat sich angesammelt. Vorbei sind die schönen Zeiten des Spielens und Tobens. Draußen spielt niemand mehr Fußball oder Pferdchen. Wo sind die Jahre nur geblieben? Stattdessen diese mörderische Stille. Du wußtest nicht, dass Stille so schmerzhaft sein kann. Seit vielen Jahren an diesem Ort. Den Heimweg nach der Arbeit kanntest Du im Schlaf – bist ihn doch tausende Male gefahren. Deinen 50. Geburtstag hast Du bereits gefeiert. Und nun? Enkelkinder gibt es derzeit keine. Irgendeine neue Aufgabe mit schöner Energie gegen dieses ganze fürchterliche Grau des langsam Älterwerdens. Das wäre toll. Und vielleicht noch einmal durchstarten, bevor Du wirklich zu alt geworden sein wirst? Und vielleicht sogar in liebevoller Gemeinsamkeit mit dem Menschen, mit dem Du es ja schon einmal begonnen hattest.

Es ist Zeit, etwas Neues zu beginnen und dem Zauber des Anfangens zu vertrauen.

Bezogen auf das Familienhäuschen stellst Du vielleicht fest, dass Euer Wohnraum kleiner werden darf. Neue Möbel, neue Küche und irgendwie auch das Bad – am liebsten ALLES neu. Und vielleicht soll es tatsächlich ein neuer Ort werden. Das bedeutet ein kleineres Objekt für 2 Personen plus Gästezimmer. Ein kleinerer Garten oder sogar nur Terrasse oder Balkon würden schon reichen. Und wofür? Diesmal für DICH bzw. für EUCH. Für die Familie hast Du all die Jahre vieles gegeben. Aus Liebe und von Herzen. Und nun darfst Du selbst wieder in den Fokus Deiner Entscheidungen treten. Ja, Du darfst es Dir erlauben.

Vielleicht zögerst Du aber noch. Immerhin hast Du über all die Jahre einige Beziehungen geknüpft. Vielleicht ist sogar etwas Freundschaft dabei. Gute Nachbarschaft auf jeden Fall! Willst Du das aufgeben? Und an Deinem Ort kennst Du ja schließlich auch Deine ‚Sweet Spots‘: Bäcker, Arzt, Konsum und auch der Imbiss sind in Deiner Nähe und Du kennst sie alle. Wer weiß, ob es woanders so gute Brötchen geben kann? Ob es überhaupt noch irgendwo auf der Welt Gebäck gibt? Du willst zwar weniger Ballast und Volumen, aber dann ist da ja auch noch der finanzielle Aspekt. Den darf man natürlich nicht unterschätzen. Immerhin hast Du ja Dein Leben lang in dieses -und kein anderes- Haus investiert. So viel Arbeit, Zeit und natürlich Geld! Willst Du das wirklich zurücklassen? War dann nicht alles umsonst? Überhaupt bekommst Du für das gleiche Geld aus dem Verkauf ja deutlich weniger: Weniger Fläche, weniger Grundstück und weniger Sicherheit. Das wäre kein gutes Geschäft.

Kaufen oder mieten?

Bekanntlich gibt das Herz keine Ruhe, bis seine Träume und Wünsche in Erfüllung gegangen sind. Zu stark ist dann doch irgendwann die Sehnsucht nach Aufbruch und Neuanfang. Du kannst das ganze alte Zeug einfach nicht mehr sehen! Die Immobilienbranche hat Dich längst gefunden. Du hast das nötige Kleingeld und träumst von einer Lösung ohne die Kompromisse, die Du früher zu Beginn Deiner Karriere noch machen musstest. Und wahrlich, Du kannst es Dir jetzt leisten. Du bist Teil der Zielgruppe. „Am besten kaufen!“, raten sie Dir. Entweder als neues eigenes Heim oder vielleicht in Form einer eingetragenen Genossenschaft. Dann bliebe ja auch noch etwas für die Kinder erhalten. Vielleicht hilft dieser Gedanke gegen die Schuldgefühle, ihnen ihr Nest einfach so zu entziehen und es zu verkaufen. Bezahltes Wohnen ist ja auch etwas Feines. Solch eine Immobilie für 50-Plus hat vielleicht 85 Quadratmeter anstelle der 160 bisher. Und sie kostet in ihrer Lage 360.000,- EUR. Diese Liquidität, die vielleicht aus dem Verkauf des alten Hauses stammt, wäre dann im Tausch gegen das Objekt weg. Das ist allerdings nicht ganz korrekt: Die Kaufnebenkosten kommen noch hinzu. Ohne Maklerprovisionen sind 10% nicht unrealistisch. Bei ehrlicher Betrachtung kostet das Haus 50-Plus also knapp 400.000,- EUR. Mit Maklerprovision noch etwas mehr.

Stattdessen könntest Du solch ein Objekt vielleicht auch mieten. Mieten statt besitzen? Wäre das nicht sozial abgestiegen? Und dann diese Risiken! Hand aufs Herz: Es spielt keine Rolle, ob Du mietest oder besitzt, wenn es um Energie- und Nebenkosten geht. Die Nachbarschaft ist davon ebenso unbeeindruckt. Hier hat das Mieten sogar Vorteile: Wenn es nicht funktioniert, kannst Du leichter wieder verschwinden. Und wenn Du später woanders etwas noch Schöneres findest, erst recht. Mit den meisten Reparaturen hast Du finanziell recht wenig zu tun. Das größte Risiko ist die vermieterseitige Kündigung wegen Eigenbedarf. Aber sonst?

Und wieder hilft etwas Mathematik:

Und wenn wir nachrechnen, kommen wir auf ein verblüffendes Ergebnis: Unser oben skizziertes Objekt könntest Du vermutlich für rund 1.200,- EUR monatlich kalt mieten. Anstelle 400.000,- EUR kannst Du für 27,78 Jahre Miete zahlen. Erst wenn Du älter als 84 werden solltest, zahlst Du sozusagen drauf, wenn Du heute Mitte Fünfzig bist. Die Immobilienbranche argumentiert mit der zu erwartenden Wertsteigerung. Dagegen kann man aber durchaus die höher zu erwartende Wertpapierrendite rechnen, wenn Du Dein Geld zu Beginn mit den richtigen Regeln anlegen kannst. Bei nur 2 %-Punkten Renditevorteil von Wertpapieren im Vergleich zur Immobilie verlängert sich der Amortisationshorizont auf 40 Jahre und länger.

Mieten ist keine Schande. Natürlich gibt es sozio-strukturelle und emotionale Gründe, auch mit über 50 noch eine Immobilie kaufen zu wollen. Das Vererben scheint hierbei recht wichtig zu sein, berichten mir Menschen wiederholt. Nur wenige fragen ihre Kinder frühzeitig, ob sie das überhaupt wollen. Eltern meinen es meistens gut. Manchmal übertragen sie ihre eigenen Werte ungefragt und selbstverständlich auf die nächste Generation. Gekaufte Immobilien besitzen nach wie vor eine unerklärliche Anziehungskraft. Der Entzug von Freiheit und Beweglichkeit wird immer wieder eingegangen. Wer sich persönliche Freiheiten bewahren will und unsicher ist, wie die Phase zwischen Kindern und Rente zu gestalten ist, ist mit einer bewusst angemieteten Traumimmobilie nicht schlecht gestellt. 

Quelle

Im Frühsommer 2020 waren die Zinsen für Deine Baufinanzierung auf dem historisch tiefsten Stand. Eine Zinsfestschreibung von 20 Jahren kostete seinerzeit nur rund 1,2 % Zinsen p.a. Das machte es manchem Häuslebauer scheinbar relativ leicht, seinen Traum von eigenen Ziegeln wahr werden zu lassen. Seit Anfang 2022 wirkt nun die sogenannte ‚Zinswende‘. Die Inflationsrate erreicht unerwartete Höhen. Insbesondere die Preise für Energie und Material explodieren regelrecht. Gleichzeitig steigt die Umlaufrendite des Geldes -wenn auch nicht ganz so dynamisch- ebenfalls kontinuierlich an. Eine 20-Jahres-Kondition liegt heute bei rund 3,7% (Quelle). Das sind über 300% Konditionserhöhung in nur 8 Monaten. So etwas hat es in der jüngeren Vergangenheit noch nie gegeben. An sich erwartete der Markt einen langsamen Umschwung der Zinsen. Derart disruptiv ist es eine neue Erfahrung.

Immobilien unerschwinglich?

Der Traum vom Haus platzt schon längst in einigen Familien. Die noch sehr hohen Preise, unkalkulierbare Kosten und nun schlechtere Finanzierungskonditionen. Findige Banken und Finanzberater drehen jetzt einfach an der Tilgungsschraube, um eine Finanzierung verkaufen zu können. Die gestiegene monatliche Belastung soll durch weniger Tilgung abgefedert werden. Klingt ja zunächst verlockend. Doch Vorsicht – der Teufel steckt im Detail. Ein Beispiel mit Rundungen:

• Eine junge Familie hat ihr Traumhaus gefunden. Ausgangslage ist ein Kapitalbedarf von 300.000,- EUR. Bei 1,2% Zinsen wie 2020 und 3,8% Tilgung beträgt die monatliche Rate („Annuität“) 1.250,- EUR. Nach 20 Jahren stehen nur noch EUR 42.600,- restliche Schulden zu Buche.
• Die neue Zinskondition 2022 beträgt jetzt 3,6% p.a.. Ohne Änderung des Tilgungssatzes würde die Annuität nun über 1.800,- EUR monatlich betragen. Das kann sich die Familie nicht mehr leisten. Um die Annuität konstant zu halten, empfiehlt der Berater, die Tilgung entsprechend anzupassen: 1,4%. Die Monatsrate bleibt zunächst auf demselben Niveau. Die junge Familie hört das ‚zu gerne‘, freut sich, denn ihr Immobilientraum wird offenbar doch wahr. Das böse Erwachen dann am Ende der 20 Jahre: Die Restschuld ist mit 178.000,- EUR viermal so hoch!

In unserem Beispiel fehlen also sage und schreibe 135.000,- EUR Vermögen nach 20 Jahren. Das entspricht 564,- EUR monatlich und damit recht genau der monatlichen  Differenz ohne Änderung des Tilgungssatzes. Das bedeutet im Klartext: Am Ende zahlt die Familie die Differenz also doch! Sie wird nur außer Sicht gebracht und auf später verschoben. Bangen, hoffen und warten sozusagen. Das Zinsänderungrisiko bei der Anschlussfinanzierung ist sehr viel größer als zuvor. Gerne wird deshalb dazu noch ein Bausparvertrag für den Anschluss vermittelt, um Planungssicherheit zu suggerieren. Ganz schön teuer. Der Vermittler hat gut Lachen, denn die Provisionen fließen ganz sicher. Die Beachtung von Tilgungsverlauf und Restschuld und der Mut, auch das lange Ende im Blick zu haben, sind unverzichtbar für eine gute Finanzierungserfahrung.

Es darf nicht darum gehen, es heute auf Gedeih und Verderb möglich zu machen, sondern ein lebensbegleitendes Modell aufzusetzen und Risiken abzuwägen. Lass Dein Finanzierungsvorhaben von uns provisionsfrei auf eine zweite Meinung prüfen: Kontakt.

Quelle

Das Nullsummenspiel bei Immobilien. Die Immobilie ist des Deutschen Lieblingskind, was die Vermögensbildung betrifft. Neben dem Sparbuch und der Lebensversicherung vielleicht. Und weil Letztere aktuell kaum noch  Rendite bringen oder sogar Strafzinsen erhoben werden, flüchten mehr und noch mehr und noch viel mehr Investoren in Holz und Steine. Das treibt die Preise seit Jahren in die Höhe. Der ungeprüfte Glaubenssatz heißt, dass die Zinsen bei einer Baufinanzierung so günstig sind, dass es sich dennoch lohnt. Damit Du richtig entscheidest und handelst, haben wir gerechnet, ob der Glaubenssatz aktuell zutrifft. Das Ergebnis ist überraschend.   

Die Annahmen der Analyse.

Wir vergleichen die Zeitpunkte 2010 und 2018. Die Darlehens-Vermittlungsplattform ‚interhyp‚ veröffentlicht hier historische Daten zu Zinskonditionen. Darüber hinaus benötigen wir die Preise für den Quadratmeter Wohneigentum. Hier greifen wir auf Daten des Statistischen Bundesamtes ‚destatis‚ zu. Ausgehend von einem Preis von 4.500,- EUR je Quadratmeter in 2018 kostete eine Eigentumswohnung also 270.000,- EUR. Dieselbe Wohnung hatte in 2010 auf Basis des Preisindizes für Wohneigentum noch einen Marktwert von 213.600,- EUR. Dahinter verbirgt sich eine Wertsteigerung von knapp 3% p.a. Zugleich sanken die 20-Jahres-Konditionen für ein Darlehen von 4,49% nominal in 2010 auf 1,99% nominal in 2018. Wir unterstellen Vollfinanzierung ohne Nebenkosten und Grundsteuer sowie Volltilgung in den 20 Jahren nach Erwerb – der Einfachheit halber also ohne Zinsänderungsrisiko.

Die Kardinalfrage: Was kostet die Immobilie wirklich nach den Finanzierungskosten?

Im Jahr 2010 brauchte der Darlehensnehmer eine monatliche Rate (Annuitätendarlehen) von EUR 1.350,19, um sich bei voller Zinsänderungssicherheit nach 20 Jahren vollständig entschuldet zu haben. Der Zinssatz lag bekanntlich bei 4,49% und die anfängliche Tilgungsrate musste 3,10% lauten. Da die Rate (Annuität) über die gesamte Laufzeit konstant bleibt, wird die Immobilie also im Jahr 2030 EUR 324.045,60 gekostet haben.

Dieselbe Immobilie in 2018 gekauft und zu 1,99% finanziert kostet inzwischen 270.000,- EUR. Die Monatsrate lautet 1.364,61 EUR. Nahezu identisch also. Die anfängliche Tilgung ist natürlich viel höher, weil die jährliche Umschichtung von Zinsen nach Tilgung durch viel geringere ‚ersparte‘ Zinsen wesentlich geringer ausfällt.  Die Anfangstilgung beträgt 4,07%. Dann und nur dann wird diese Immobilie im Jahre 2038 abbezahlt sein. Sie wird dann insgesamt 327.505,60 EUR gekostet haben. Auch der Gesamtaufwand ist nahezu gleich zur Situation 2010.

Der Investor hat nichts von geringen Zinsen.

Aus der Perspektive des Häuslebauers oder Wohnungskäufers ist und bleibt der Immobilienerwerb ein Nullsummenspiel. Es ist unbedeutend, wie hoch oder tief die Zinsen sind. Der Immobilienmarkt regelt das und preist die Konditionen ein. Bei geringeren Zinsen hat die finanzierende Bank nicht einmal unbedingt geringere Erträge, wie man vordergründig meinen könnte, denn hier kommt es auf die so genannte ‚Marge‘ an, denn auch die Bank beschafft sich das Geld am Kapitalmarkt und nur die Spanne zwischen Einkauf und Verkauf regelt ihren Ertrag. Auf jeden Fall profitieren Verkäufer und Bauwirtschaft von niedrigen Zinsen. Und natürlich der Staat, denn auch die Grunderwerbsteuer fällt bei gestiegenen Immobilienkosten höher aus. Aber wo liegt der Vorteil für den Immobilieninvestor bzw. Darlehensnehmer? Ganz einfach: Es gibt keinen wirtschaftlichen Vorteil, solange Märkte funktionieren. Allein, wenn eine Immobilie im Wert steigt und steigt, wird sich daraus womöglich ein Vermögensgewinn ableiten lassen – andere Faktoren wie Instandhaltung und Nebenkosten unberücksichtigt. Aber wenn die Quadratmeterpreise bei sinkenden Zinsen natürlich steigen, werden sie bei steigenden Zinsen mit hoher Wahrscheinlichkeit … natürlich sinken! Ständig steigende Immobilienpreise sind also alles andere als ein Selbstläufer. Ein Umfeld mit hohen Zinsen ist also unter dem Aspekt der Wertsteigerung von Immobilien besser als das Derzeitige.  Das Ganze ist reine Spekulation. Weitere Informationen hier.

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