Das Nullsummenspiel bei Immobilien. Die Immobilie ist des Deutschen Lieblingskind, was die Vermögensbildung betrifft. Neben dem Sparbuch und der Lebensversicherung vielleicht. Und weil Letztere aktuell kaum noch  Rendite bringen oder sogar Strafzinsen erhoben werden, flüchten mehr und noch mehr und noch viel mehr Investoren in Holz und Steine. Das treibt die Preise seit Jahren in die Höhe. Der ungeprüfte Glaubenssatz heißt, dass die Zinsen bei einer Baufinanzierung so günstig sind, dass es sich dennoch lohnt. Damit Du richtig entscheidest und handelst, haben wir gerechnet, ob der Glaubenssatz aktuell zutrifft. Das Ergebnis ist überraschend.   

Die Annahmen der Analyse.

Wir vergleichen die Zeitpunkte 2010 und 2018. Die Darlehens-Vermittlungsplattform ‚interhyp‚ veröffentlicht hier historische Daten zu Zinskonditionen. Darüber hinaus benötigen wir die Preise für den Quadratmeter Wohneigentum. Hier greifen wir auf Daten des Statistischen Bundesamtes ‚destatis‚ zu. Ausgehend von einem Preis von 4.500,- EUR je Quadratmeter in 2018 kostete eine Eigentumswohnung also 270.000,- EUR. Dieselbe Wohnung hatte in 2010 auf Basis des Preisindizes für Wohneigentum noch einen Marktwert von 213.600,- EUR. Dahinter verbirgt sich eine Wertsteigerung von knapp 3% p.a. Zugleich sanken die 20-Jahres-Konditionen für ein Darlehen von 4,49% nominal in 2010 auf 1,99% nominal in 2018. Wir unterstellen Vollfinanzierung ohne Nebenkosten und Grundsteuer sowie Volltilgung in den 20 Jahren nach Erwerb – der Einfachheit halber also ohne Zinsänderungsrisiko.

Die Kardinalfrage: Was kostet die Immobilie wirklich nach den Finanzierungskosten?

Im Jahr 2010 brauchte der Darlehensnehmer eine monatliche Rate (Annuitätendarlehen) von EUR 1.350,19, um sich bei voller Zinsänderungssicherheit nach 20 Jahren vollständig entschuldet zu haben. Der Zinssatz lag bekanntlich bei 4,49% und die anfängliche Tilgungsrate musste 3,10% lauten. Da die Rate (Annuität) über die gesamte Laufzeit konstant bleibt, wird die Immobilie also im Jahr 2030 EUR 324.045,60 gekostet haben.

Dieselbe Immobilie in 2018 gekauft und zu 1,99% finanziert kostet inzwischen 270.000,- EUR. Die Monatsrate lautet 1.364,61 EUR. Nahezu identisch also. Die anfängliche Tilgung ist natürlich viel höher, weil die jährliche Umschichtung von Zinsen nach Tilgung durch viel geringere ‚ersparte‘ Zinsen wesentlich geringer ausfällt.  Die Anfangstilgung beträgt 4,07%. Dann und nur dann wird diese Immobilie im Jahre 2038 abbezahlt sein. Sie wird dann insgesamt 327.505,60 EUR gekostet haben. Auch der Gesamtaufwand ist nahezu gleich zur Situation 2010.

Der Investor hat nichts von geringen Zinsen.

Aus der Perspektive des Häuslebauers oder Wohnungskäufers ist und bleibt der Immobilienerwerb ein Nullsummenspiel. Es ist unbedeutend, wie hoch oder tief die Zinsen sind. Der Immobilienmarkt regelt das und preist die Konditionen ein. Bei geringeren Zinsen hat die finanzierende Bank nicht einmal unbedingt geringere Erträge, wie man vordergründig meinen könnte, denn hier kommt es auf die so genannte ‚Marge‘ an, denn auch die Bank beschafft sich das Geld am Kapitalmarkt und nur die Spanne zwischen Einkauf und Verkauf regelt ihren Ertrag. Auf jeden Fall profitieren Verkäufer und Bauwirtschaft von niedrigen Zinsen. Und natürlich der Staat, denn auch die Grunderwerbsteuer fällt bei gestiegenen Immobilienkosten höher aus. Aber wo liegt der Vorteil für den Immobilieninvestor bzw. Darlehensnehmer? Ganz einfach: Es gibt keinen wirtschaftlichen Vorteil, solange Märkte funktionieren. Allein, wenn eine Immobilie im Wert steigt und steigt, wird sich daraus womöglich ein Vermögensgewinn ableiten lassen – andere Faktoren wie Instandhaltung und Nebenkosten unberücksichtigt. Aber wenn die Quadratmeterpreise bei sinkenden Zinsen natürlich steigen, werden sie bei steigenden Zinsen mit hoher Wahrscheinlichkeit … natürlich sinken! Ständig steigende Immobilienpreise sind also alles andere als ein Selbstläufer. Ein Umfeld mit hohen Zinsen ist also unter dem Aspekt der Wertsteigerung von Immobilien besser als das Derzeitige.  Das Ganze ist reine Spekulation. Weitere Informationen hier.

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Wofür ist der Notar nützlich, wenn man eine Immobilie kauft? Manch einer fragt sich, wozu die Gebühren für den Notar und das Gericht eigentlich gut sein sollen. Es macht Sinn, sich den Rechtsprozess des Immobilienkaufs und -verkaufs ohne juristische Fachworte etc. etwas laienhaft anzuschauen, um ihn besser zu verstehen.

Was tut der Notar?

In Deutschland muss der Immobilienverkauf zwingend von einem Notar durchgeführt und begleitet werden.  Der Notar als Jurist ist, anders als z.B. im gerichtlichen Streitverfahren, Vertreter beider Parteien am Tisch. Der Gesetzgeber hat den Kaufgegenstand Immobilie als besonders wertvoll eingestuft. Daher die notarielle Beurkundung. Das ist anders als zum Beispiel beim Abschluss einer Versicherung oder beim Autokauf. In einem persönlichen Gespräch meistens in den Kanzleiräumen des Notars wird der zuvor geschriebene Vertrag dann verlesen und der Notar erklärt Vertragsinhalte und Rechtsfolgen hoffentlich verständlich genug für alle Beteiligten. Sind sich alle einig, wird der Vertrag von allen unterschrieben. Er liegt dann im Original  bei ihm in der so genannten Urkundenrolle. Die Vertragspartner bekommen beglaubigte Abschriften.

Aufbau des Grundbuchs:

Ganz Deutschland ist vermessen und kartografiert. Das heißt, jedes Grundstück hat beim Katasteramt eine bestimmte Nummer, um es jederzeit identifizieren und zuordnen zu können. Das ist nicht die Hausnummer. Auch der Straßenname ist nicht gemeint. Verwaltet wird das Eigentum an dem Grundstück (mit allem, was darauf steht) im „Grundbuch“ bei Gericht. Das Grundbuch ist bei entsprechendem Interesse jederzeit einsehbar. Es besteht für jedes Grundstück aus verschiedenen Kapiteln. Man nennt sie „Abteilungen“. Der Aufbau des Grundbuchs:

1. Aufschrift (wie ein Buchtitel zu verstehen)
2. Bestandsverzeichnis (welches Grundstück ist gemeint)
3. Abteilung I (wer ist bzw. sind die Eigentümer des Grundstücks)
4. Abteilung II (Beschränkungen wie Vermerke eines Nacherben, Miteigentum, Auflassungsvormerkung, Grunddienstbarkeit etc.)
5. Abteilung III (für Grundpfandrechte, Hypotheken, Grundschulden etc.)

Sehr oft soll vor dem Verkauf durch den Notar sichergestellt werden, dass das Grundbuch „sauber“, also frei von Grundschulden und anderen Lasten ist. Die laufenden Eintragungen in den Abteilungen werden fortlaufend nummeriert, wobei meistens nur die aktuell bzw. letztgültige Eintragung auf den ersten Blick sichtbar ist.

Viel Sicherheit für alle Beteiligen!

Nach der Beurkundung, in der beide Parteien den einigen Willen zu Verkauf der Immobilie abgegeben haben, geht es dann richtig zur Sache. Als erstes wird oft die Auflassung zeitgleich beurkundet und dann vom Notar in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Das bedeutet, dass das Grundstück überhaupt nur zum Verkauf steht bzw. dass der Verkäufer erst einmal bereit ist, dass ein Käufer das Grundstück erwirbt. Danach sollte irgendwann und termingerecht der Kaufpreis fließen. Da ein Grundstück theoretisch mehrfach gleichzeitig verkauft werden kann, zahlen viele künftige Eigentümer das Geld zunächst auf ein Notaranderkonto des Notars, der es dann treuhänderisch für die Parteien verwaltet. Als weiterer Sicherheitsbaustein bietet sich eine Auflassungsvormerkung an: Damit wird das Grundstück für die neuen Eigentümer namentlich vorgemerkt, ohne dass bereits ein Eigentumsübergang stattfindet.  Mit der Vormerkung kann verhindert werden, dass das aufgelassene Grundstück mehrfach zum Verkauf beurkundet wird. Wenn dann Nutzen und Lasten im Rahmen einer Schlüsselübergabe auf die neuen Besitzer übergegangen sind, steht einer Zahlung des Kaufpreises an den oder die Verkäufer nichts mehr im Wege. Und am Ende steht dann irgendwann die endgültige Eintragung der neuen Eigentümer unter gleichzeitiger Löschung der Auflassung.

Viel Freude in und mit der neuen Immobilie. Weitere Beratung und sehr ordentliche Konditionen in Kiel und Hamburg gibt es zum Beispiel hier.

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