News

23. August 2016

Grundbuch und Notar beim Immobilienkauf

Wofür ist der Notar nützlich, wenn man eine Immobilie kauft? Manch einer fragt sich, wozu die Gebühren für den Notar und das Gericht eigentlich gut sein sollen. Es macht Sinn, sich den Rechtsprozess des Immobilienkaufs und -verkaufs ohne juristische Fachworte etc. etwas laienhaft anzuschauen, um ihn besser zu verstehen.

Was tut der Notar?

In Deutschland muss der Immobilienverkauf zwingend von einem Notar durchgeführt und begleitet werden.  Der Notar als Jurist ist, anders als z.B. im gerichtlichen Streitverfahren, Vertreter beider Parteien am Tisch. Der Gesetzgeber hat den Kaufgegenstand Immobilie als besonders wertvoll eingestuft. Daher die notarielle Beurkundung. Das ist anders als zum Beispiel beim Abschluss einer Versicherung oder beim Autokauf. In einem persönlichen Gespräch meistens in den Kanzleiräumen des Notars wird der zuvor geschriebene Vertrag dann verlesen und der Notar erklärt Vertragsinhalte und Rechtsfolgen hoffentlich verständlich genug für alle Beteiligten. Sind sich alle einig, wird der Vertrag von allen unterschrieben. Er liegt dann im Original  bei ihm in der so genannten Urkundenrolle. Die Vertragspartner bekommen beglaubigte Abschriften.

Aufbau des Grundbuchs:

Ganz Deutschland ist vermessen und kartografiert. Das heißt, jedes Grundstück hat beim Katasteramt eine bestimmte Nummer, um es jederzeit identifizieren und zuordnen zu können. Das ist nicht die Hausnummer. Auch der Straßenname ist nicht gemeint. Verwaltet wird das Eigentum an dem Grundstück (mit allem, was darauf steht) im „Grundbuch“ bei Gericht. Das Grundbuch ist bei entsprechendem Interesse jederzeit einsehbar. Es besteht für jedes Grundstück aus verschiedenen Kapiteln. Man nennt sie „Abteilungen“. Der Aufbau des Grundbuchs:

  1. Aufschrift (wie ein Buchtitel zu verstehen)
  2. Bestandsverzeichnis (welches Grundstück ist gemeint)
  3. Abteilung I (wer ist bzw. sind die Eigentümer des Grundstücks)
  4. Abteilung II (Beschränkungen wie Vermerke eines Nacherben, Miteigentum, Auflassungsvormerkung, Grunddienstbarkeit etc.)
  5. Abteilung III (für Grundpfandrechte, Hypotheken, Grundschulden etc.)

Sehr oft soll vor dem Verkauf durch den Notar sichergestellt werden, dass das Grundbuch „sauber“, also frei von Grundschulden und anderen Lasten ist. Die laufenden Eintragungen in den Abteilungen werden fortlaufend nummeriert, wobei meistens nur die aktuell bzw. letztgültige Eintragung auf den ersten Blick sichtbar ist.

Viel Sicherheit für alle Beteiligen!

Nach der Beurkundung, in der beide Parteien den einigen Willen zu Verkauf der Immobilie abgegeben haben, geht es dann richtig zur Sache. Als erstes wird oft die Auflassung zeitgleich beurkundet und dann vom Notar in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Das bedeutet, dass das Grundstück überhaupt nur zum Verkauf steht bzw. dass der Verkäufer erst einmal bereit ist, dass ein Käufer das Grundstück erwirbt. Danach sollte irgendwann und termingerecht der Kaufpreis fließen. Da ein Grundstück theoretisch mehrfach gleichzeitig verkauft werden kann, zahlen viele künftige Eigentümer das Geld zunächst auf ein Notaranderkonto des Notars, der es dann treuhänderisch für die Parteien verwaltet. Als weiterer Sicherheitsbaustein bietet sich eine Auflassungsvormerkung an: Damit wird das Grundstück für die neuen Eigentümer namentlich vorgemerkt, ohne dass bereits ein Eigentumsübergang stattfindet.  Mit der Vormerkung kann verhindert werden, dass das aufgelassene Grundstück mehrfach zum Verkauf beurkundet wird. Wenn dann Nutzen und Lasten im Rahmen einer Schlüsselübergabe auf die neuen Besitzer übergegangen sind, steht einer Zahlung des Kaufpreises an den oder die Verkäufer nichts mehr im Wege. Und am Ende steht dann irgendwann die endgültige Eintragung der neuen Eigentümer unter gleichzeitiger Löschung der Auflassung.

Viel Freude in und mit der neuen Immobilie. Weitere Beratung und sehr ordentliche Konditionen in Kiel und Hamburg gibt es zum Beispiel hier.

Baufinanzierung, Finanzierung, Immobilie , , ,